Konut kredilerinde değer oranı değişti: Kim, nasıl etkilenecek?

BDDK’nın yeni kararına nazaran, birtakım birinci ve ikinci el konut alımlarında, kıymetin yüzde 90’ı kadar kredi kullanmak mümkün olacak. Pekala bu durum vatandaşın konut sahibi olmasının önünü açar mı? Uzmanlar tüm ayrıntılarıyla sozcu.com.tr’ye anlattı.

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu’nun (BDDK) konut kredilerinde dün aldığı yeni karar, kredi taksit meblağlarının uçuk düzeyini bir sefer daha gözler önüne serdi.

Yeni düzenleme ile Anadolu’da 500 bin TL’nin altında ikinci el konut almak isteyen vatandaşın kredi çekerek konut sahibi olmasının önünün açıldığı, lakin büyükşehirlerde krediyle mesken almanın artık avantajlı olmaktan çıktığı belirtiliyor.

Ayrıca, yeni uygulama güç sınıfı A olan meskenleri önceliyor lakin piyasadaki sıfır konutların çok büyük kısmının C sınıfı olduğu, hasebiyle kredi verilecek konutların sonlu sayıda olduğu söz edildi.

Bazı uzmanlara nazaran ise, yeni düzenleme, krediye muhtaçlığı olmadığı halde yararlanmak isteyen ve birden fazla konut sahibi olanları bu kere talebin dışına itecek.

DÜNKÜ DÜZENLEMENİN DETAYLARI

BDDK’nın dün yayımladığı karara nazaran:

• Güç sınıfı A olan, pahası de 2 milyon TL’nin altında olan birinci el konutlar için yüzde 90 oranında,

• Bedeli 2 milyon TL ila 5 milyon TL ortasında olan konutlar için yüzde 70 oranında,

• Kıymeti 5 milyon TL ila 10 milyon TL ortasında olan konutlar için de azami 3,5 milyon TL kredi kullanma imkanı sağladı.

• Güç sınıfı A olan ikinci el konutlar için kredi paha oranı; konut kıymeti 500 bin TL’nin altında olan konutlar için yüzde 90 oranında,

• Konut pahası 500 bin TL ile 2 milyon TL ortasında olan ikinci el konutlar için yüzde 70,

• Konut pahası 2 milyon TL ile 5 milyon TL ortasında olan konutlar için yüzde 50 oranında ve konut bedeli 5 milyon TL ile 10 milyon TL ortasında olan konutlar için azami 2,5 milyon TL kredi kullanma imkanı sağladı.

AYLIK KREDİ TAKSİTLERİ 52 BİN TL’YE KADAR ÇIKIYOR

Ancak satılık konutların ülke genelindeki ortalama fiyatı resmi datalara nazaran bile 1 milyon TL’yi aşıyor. Vatandaş meskenin pahasının yüzde 90’ını krediden sağlasa da aylık kredi taksiti 22 bin TL’yi aşabiliyor.

Büyükşehirlerde ise bedeli 2 milyon TL olan bir konutun yüzde 90’ı oranında konut kredisi kullanmanın maliyeti, kamu bankalarında aylık 25 bin TL iken, özel bankalarda ise aylık 40 bin TL’den başlayan taksitlere tekabül ediyor.

Bazı bankalarda bu fiyat 52 bin TL’ye kadar çıkıyor ve 120 ay vadeyle 2 milyon TL’lik bir meskeni satın almanın toplam bedeli 6 milyon TL’yi aşabiliyor.

‘ÖDEYEBİLECEK BİR ZÜMRE YOK’

Sozcu.com.tr’ye konuşan Gayrimenkul Danışmanı Burçak Sencer Çokgör, “2 milyon liralık bir konutun yüzde 90’ı kadar kredi kullandırmanın hiçbir yararı yok. Zira bu taksitleri ödeyebilecek bir zümre yok” dedi.

“Aylık en az 25 bin TL ödenebilmesi için aylık gelirin en az 50-60 bin TL olması gerekir” diyen Çokgör, “Orta direk ve en alttaki zümreye yardım edebilecek bir Allah kaldı. Açlık hududunda yaşıyorlar, tahminen o düzeye bile erişemiyorlar. Hasebiyle ‘vatandaşın konut sahibini sağlamak için şunlar yapıldı’ denmesi hakikat değil” diye konuştu.

VATANDAŞ KONUTUN YÜZDE 50’Sİ KADAR KREDİ ÇEKEBİLİYOR

Gayrimenkul İktisatçısı Ahmet Büyükduman’ın sozcu.com.tr’ye verdiği bilgiye nazaran ise, Türkiye’deki konutların yüzde 66-67’si 2 milyon TL’nin altında fakat aylık kredi taksit fiyatının da tesiriyle beşerler meskenin bedelinin ortalama yüzde 50’si kadar kredi kullanabiliyor.

Bazı vatandaşların meskenin lakin yüzde 20’si kadar kredi çekebildiğini aktaran Büyükduman, “Konut kıymetinin yüzde 90’ı kadar kredi kullanan esasen çok az sayıda. Türkiye’de 2021’in son çeyreğinde 113 bin şahsa kredi kullandırılmış. Kişi başı kredi ölçüsü ise 285 bin TL. O periyot ortalama konut fiyatları da 585 bin TL idi. Yani Türkiye’de beşerler kredi kullanıyor lakin yüzde satın alınan meskenlerin ortalama yüzde 50’si kadar kredi kullanabiliyor” dedi.

“Yapılan son düzenlemenin piyasaya tesiri olacaksa da marjinal seviyede olacağını düşünüyorum” diyen Büyükduman, “Önemli bir değişiklik yapacak bir düzenleme değil” diye konuştu.

ANADOLU’DA 500 BİN TL’YE KONUT ALACAKSANIZ…

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Celal Erdoğdu ise sozcu.com.tr’ye yaptığı değerlendirmede, yeni düzenlemelerin getirdiği kredi taksitleri ile artık büyükşehirlerde kredi kullanarak sıfır konut almanın avantajlı olmaktan çıktığını kaydetti.

Ancak Erdoğdu, yeni düzenleme ile ikinci el konut almak isteyen Anadolu’daki vatandaşa fırsatlar sunulduğunu anlattı.

BDDK’nın dünkü kararı sonrası pahası 500 bin TL’nin altında olan ikinci el konutlar için yüzde 90 oranında kredi kullandırılacağını anımsatan Erdoğdu, “Bu beşerler için piyango üzere bir durum. Lakin 500 bin TL’nin altındaki konutların sayısı, toplam konutların içinde yüzde 5,5 ile çok düşük bir orana sahip. Münasebetiyle toplama tesiri de düşük olacaktır” diye konuştu.

BDDK A SINIFI DİYOR ANCAK PİYASADAKİ MESKENLER C SINIFI

Erdoğdu ayrıyeten, BDDK’nın yeni düzenlemesinin güç sınıfı A olan konutları öncelediğini anımsattı ve alandan edindiği bilgilere nazaran piyasadaki sıfır konutların çok büyük kısmının C sınıfı olduğunu aktardı.

“A sınıfı olabilmesi için güneş gücünden elektrik üretebiliyor olması ve binanın ısıtma ve soğutmasında güneş gücünü kullanabiliyor olması gerekiyor” diyen Erdoğdu, “Dolayısıyla yeni düzenleme ile kredi kullandırılabilecek konutlar hudutlu sayıda” dedi.

‘BİRDEN FAZLA KONUT SAHİPLİĞİNİ ENGELLEYEBİLİR’

Erdoğdu ayrıyeten, şimdiye kadar kullandırılan düşük faizli kredilerden çoğunlukla tıpkı bireylerin faydalanarak birden fazla konut sahibi olması üzere bir sorun olduğunu da anımsatarak şöyle dedi:

“Son düzenleme ile konut kredisini, bu krediye muhtaçlığı olmayan şahısların kullanmasını engellemeye çalışıyorlar diye düşünüyorum. Bu bireyler talebin dışına itilmiş. Parası olan, gereksinimi olmayan fakat yatırım yapmak isteyenler kredi imkanından faydalanıyordu. Artık bunun sonlandırıldığını görüyoruz.”